Investicijske strategije oblikuju e-trgovina, ESG i inovacije. Industrijski i logistički prostori u urbanim sredinama prolaze kroz značajnu transformaciju, s naglaskom na održivost kao ključnu komponentu suvremenog života
Urbanizacija je strukturni trend koji mijenja društva i pripadajuće lance opskrbe. Prema podacima Svjetske banke, otprilike 75 posto ukupnog stanovništva Europske unije živi u urbanim područjima (u Hrvatskoj oko 60 posto), a očekuje se kako će taj udio i dalje rasti u nadolazećim desetljećima. Kako se gradovi šire i njihova gospodarstva dodatno diversificiraju, industrijski i logistički (I&L) prostori u urbanim sredinama prolaze kroz značajnu transformaciju, s naglaskom na održivost kao ključnu komponentu suvremenog života.
STRUKTURNI POKRETAČI POTRAŽNJE
Više strukturnih čimbenika potiče rast urbanih I&L prostora. Različit karakter gradova ogleda se i u potražnji za urbanim I&L nekretninama. Među ključnim korisnicima ističu se mala i srednja poduzeća (npr. građevinske tvrtke i vodoinstalateri), proizvođači s dodanom vrijednošću koji ovise o specijaliziranoj radnoj snazi te trgovci koji opskrbljuju fizičke trgovine ili izravno dostavljaju krajnjim kupcima. Posebno je e-trgovina snažno utjecala na tržište urbanih I&L nekretnina u posljednjem desetljeću. Snažnim porastom online trgovine, internetski trgovci i dostavne službe približili su se velikim potrošačkim tržištima kako bi konsolidirali tokove robe i ubrzali isporuku. S obzirom na sve veću količinu proizvoda koji se naručuju putem interneta, potreba za “last-mile” centrima za distribuciju neprestano raste. Velika skladišta na periferiji zamjenjuju se mrežom urbanih mikro-hubova i lokalnih distribucijskih čvorišta smještenih unutar ili neposredno izvan granica gradova. Kako se granice između maloprodaje i I&L sektora sve više brišu, potaknute rastom online trgovine, CC Real proširuje svoje kapacitete “from retail shelf to warehouse rack”. Naše bogato iskustvo u razvoju poslovanja za lokalne i globalne trgovce pozicionira nas kao pouzdanog partnera za ispunjavanje raznolikih zahtjeva urbanog I&L sektora. Ista pažnja prema detaljima, usmjerenost na korisničku uslugu i fokus na maksimizaciju prodajnog potencijala koji definiraju naše retail operacije sada se primjenjuju i na I&L okruženja, omogućujući nam stvaranje vrijednosti duž cijelog lanca opskrbe.
I&L LOKACIJA KAO POKRETAČ UČINKOVITOSTI
Udio I&L nekretnina u ukupnim troškovima lanca opskrbe relativno je malen. Prema podacima CBRE-a, trošak vezan uz samu nekretninu kod premještanja proizvoda s točke A na točku B obično iznosi oko tri do šest posto ukupnih troškova lanca opskrbe. S druge strane, transport čini najveći udio, otprilike 45–70 posto. Zbog toga je odabir odgovarajuće lokacije presudan, posebno u završnoj fazi lanca opskrbe, jer može značajno smanjiti troškove prijevoza. Ako se taj segment organizira neučinkovito, troškovi operacija rastu, što potvrđuju i podaci Cushman & Wakefielda prema kojima ukupni troškovi dostave u urbanim sredinama mogu doseći čak i više od 50 posto ukupnih troškova lanca opskrbe u Europi. Upravo zato sve veću važnost imaju urbane logističke lokacije, smještene u gusto naseljenim područjima, gdje se isprepliću različite funkcije i gdje je zemljište ograničen resurs. U takvom složenom okruženju posebno dolazi do izražaja dugogodišnje iskustvo i maloprodajni background CC Reala koji nam omogućuje da zastarjele nekretnine pretvaramo u fleksibilne i tražene prostore, prilagođene različitim korisnicima.
ESG POSTAVLJA NOVA PRAVILA ZA URBANI I&L
Širok spektar dionika, uključujući korisnike prostora, investitore u nekretnine i javne institucije, sve više postavlja ESG kao svoj prioritet. Građevinski sektor pritom je pod posebnim nadzorom jer u EU sudjeluje s oko 40 posto u ukupnoj potrošnji energije i s oko 36 posto u emisijama stakleničkih plinova. Kako bi se to adresiralo, uvode se sve stroži standardi, među kojima se ističe Direktiva o energetskim svojstvima zgrade (EPBD), koja propisuje da sve nove zgrade moraju biti bez emisija do 2030. godine. Vodeće I&L kompanije i vlasnici skladišta postavljaju vlastite ciljeve smanjenja ugljičnog otiska pa tako oko 64 posto korisnika logističkih prostora planira postići neto nultu emisiju do 2030. godine. Novi propisi također usmjeravaju investicijske strategije, pri čemu kapital sve više ide prema “zelenim” I&L projektima – bilo kroz izgradnju visokoučinkovitih održivih skladišta, bilo kroz fondove za renovaciju postojećih nekretnina u skladu s ESG standardima. Važnost ESG-a očito ostaje trajna, a unutar CC Reala ESG se razmatra od samog početka svake nove platforme ili akvizicije. Iako ESG inicijative mogu biti složenije za postojeće urbane I&L lokacije u usporedbi s novim projektima izvan gradova, čvrsto vjerujemo da one donose konkurentsku prednost tijekom cijelog životnog ciklusa imovine – bilo u zakupu, operativnoj učinkovitosti ili izlaznim strategijama. Na kraju, ESG stvara zajedničku vrijednost za društvo, okoliš, korisnike prostora i značajno doprinosi investicijskoj uspješnosti.
TEHNOLOŠKE INOVACIJE KAO POKRETAČ PROMJENA
Uz održivost, transformaciju tržišta I&L nekretnina oblikuje i ubrzani razvoj tehnologije. Tako je, primjerice, automatizacija skladišta doživjela snažan rast posljednjih godina – od robota za komisioniranje i autonomnih viličara do automatiziranih sustava za sortiranje paketa. Koncepti “pametnih skladišta” sve više uključuju IoT senzore, analitiku podataka i umjetnu inteligenciju kako bi se optimiziralo skladištenje i distribucija u stvarnom vremenu. Ove inovacije danas su u središtu investicijskih strategija. Prilikom akvizicije nekretnina, investitori sve češće traže odgovore na pitanja o nosivosti krova za solarne panele, mogućnosti ugradnje stanica za dronove te prilagodljivosti prostora za robotiku i automatizaciju.
GLOBALNI TRENDOVI NA HRVATSKOM TRŽIŠTU
Iako je Hrvatska relativno malo tržište, globalni trendovi u urbanom I&L sektoru prelijevaju se i na ove prostore gdje je rast e-trgovine posljednjih godina ubrzao potražnju za urbanim skladištima. Zagreb kao glavni grad tako već bilježi povećan interes za I&L objekte manjeg formata smještene unutar ili u blizini grada, kako bi se osigurala brza dostava e-kupcima. Potreba za učinkovitijom distribucijom raste i u obalnim centrima poput Splita, osobito tijekom ljetnih mjeseci kada sezonska potražnja naglo raste. U daljnjem razvoju ovog segmenta Hrvatska se može osloniti na opće trendove u urbanom I&L sektoru, ali i na prakse razvijene na drugim europskim tržištima. Zapadna Europa pritom pokazuje agilnost i prednost “čiste startne pozicije”, dok srednja Europa gradi svoje modele učeći iz iskustava i standarda zapadnijih tržišta. Činjenica je kako se I&L sektor iz “nevidljive” infrastrukturne usluge ubrzano razvija u ključan dio održivih gradova te se potvrđuje kao jedno od najatraktivnijih investicijskih područja današnjice, pri čemu su investicije u urbanu logistiku već u središtu razvojnih strategija društava i investitora koji se bave nekretninama. To otvara brojne prilike za investment management kompanije poput CC Reala, koje razumiju lokalnu dinamiku, imaju iskustvo u razvoju i upravljanju imovinom u složenim urbanim sredinama te nude jasnu dugoročnu vrijednosnu strategiju.
Dirk Sosef
Head of Logistics Strategy and Research
CC Real GmbH
O autoru
Dirk Sosef već više od desetljeća djeluje kao stručnjak u europskom sektoru industrijskih i logističkih nekretnina. Od 2011. do 2022. vodio je Odjel za istraživanje i strategiju u Prologisu, podružnici najvećeg svjetskog industrijskog Real Estate Investment Trusta. Potom je od 2022. do 2023. vodio istraživanja u CTP-u, jednom od tri najveća europska developera i dugoročna investitora u logističke nekretnine. U obje je uloge povezivao tržišne podatke s lokalnim znanjima, stvarajući uvide koji su donosili konkurentsku prednost i potvrđivali lidersku poziciju tih kompanija. Dirk Sosef je trenutačno Head of Logistics Strategy and Research u CC Real GmbH, gdje aktivno sudjeluje u uspostavi dviju I&L platformi usmjerenih na urbanu logistiku u DACH i CEE regiji. Njegove odgovornosti uključuju razvoj strategije, upravljanje odnosima s investitorima te podršku transakcijskim timovima u sastavljanju portfelja koji zadovoljavaju ključne zahtjeve investitora.